Le lancement de nouveaux véhicules d’investissement contribue à raviver la croissance du secteur de l’immobilier commercial au Maroc. Le Maroc a adopté l’année dernière une loi permettant la création d’Organismes de placement collectif immobilier (OPCI).
En vertu de cette législation, les OPCI doivent investir au moins 70 % de leurs actifs dans l’immobilier, le reste pouvant être investi dans d’autres actifs à des fins de diversification de portefeuille.
Début 2016, le gouvernement a restructuré Vecteur LV (VLV), filiale du groupe marocain de distribution Label Vie, pour en faire le premier OPCI du pays. L’objectif visé est d’attirer plus d’investisseurs vers l’immobilier marocain.
Traditionnellement, le secteur de l’immobilier a constitué une classe d’actifs de premier ordre au Maroc, notamment au cours des dernières années. À hauteur de 38.6 %, il représente la plus grande part des investissements directs à l’étranger (IDE) à destination du pays, selon les derniers chiffres publiés par l’Agence marocaine de développement des investissements (AMDI).
Réformes budgétaires
Si les retours sur investissement s’élèvent en moyenne à 9 % à Casablanca (soit le double des taux observés à Paris, avec une moyenne de 4.5 %), les investisseurs ont tardé à investir dans l’immobilier commercial marocain. Et pour cause : le différentiel se retrouvait annulé par le haut niveau d’imposition sur les investissements, comme l’a expliqué Nawfal Bendefa, PDG de VLV.
« Il était entendu que les investisseurs internationaux entreraient sur ce segment d’investissement une fois la loi sur les OPCI adoptée. Néanmoins, cela ne se fera qu’à partir du moment où le cadre budgétaire sera fixé, ce qui devrait intervenir dans le courant de l’année prochaine. Faute de quoi, le retour sur investissement ne sera pas assez intéressant pour les investisseurs internationaux », a déclaré M. Bendefa à OBG.
« Le prochain projet de loi des finances, prévu pour décembre, devrait comprendre un paquet fiscal en complément de la loi adoptée en début d’année, a-t-il ajouté. Actuellement, les entreprises agissant en tant qu’OPCI sont imposées au même taux que les sociétés à responsabilité limitée ».
Les amendements au cadre budgétaire, particulièrement en matière de mesures fiscales incitatives, devraient signer le décollage des OPCI au Maroc. Cinq, voire six nouvelles OPCI devraient ainsi voir le jour dans les années à venir selon M. Bendefa.
La croissance pour horizon
Le lancement des OPCI intervient dans un climat de fortes attentes quant à la croissance de l’immobilier commercial.
Au vu des mesures visant à renforcer le pouvoir d’achat des Marocains, les centres commerciaux en particulier devraient voir leur nombre grossir. D’ici à 2020, pas moins de sept nouveaux centres commerciaux devraient ouvrir, portant leur total à 18, et doublant par là-même l’espace de vente dans les centres commerciaux, selon les médias locaux.
Le secteur de la distribution devrait avoir de beaux jours devant lui au Maroc grâce à l’essor de la classe moyenne, à la croissance du taux d’urbanisation (60 % de la population vit actuellement dans des zones urbaines), ainsi qu’à un marché de la distribution compétitif et moderne.
« Avec 11 à 13 mètres carré d’espace de vente par personne au Maroc, contre 23-24 mètres carré en Tunisie, et 200 mètres carré en France, la vente au détail moderne a une ample marge d’amélioration dans le Royaume », a déclaré M. Bendega à OBG.
Selon CBRE, cabinet en conseil immobilier, le parc total de bureaux devrait également progresser en passant d’1.6 million de mètres carré en 2015 à plus de 2.1 millions de mètres carré d’ici à 2020, soit près du double des niveaux observés en 2010.
Dans une large mesure, les espaces commerciaux nouvellement disponibles font partie de grands ensembles immobiliers, par opposition à la construction d’immeubles individuels. Par exemple, Casablanca Finance City devrait offrir l’un des plus grands ensembles de bureaux AAA de la ville sur environ 700 000 mètres carrés.
Une telle évolution devrait également ravir les parties prenantes du secteur, qui ont connu des difficultés en 2015 du fait du ralentissement économique et d’une inadéquation entre stock disponible et besoins des utilisateurs.
La demande placée sur les bureaux à Casablanca a en effet enregistré une contraction de 51 % l’année dernière, en passant de 57 signatures de bail en 2014 à 28. Ce déclin a été principalement le fait d’une offre inadaptée aux exigences des utilisateurs sur les plans de la taille, des services et des conditions de location, selon CBRE.
Les nouveaux projets immobiliers en cours, tels que les bureaux AAA, devraient permettre d’y remédier en offrant un parc de bureaux plus diversifié.
