Selon le Centre for Affordable Housing Finance in Africa (CAHF), une ONG basée en Afrique du Sud, le secteur du logement représente près de 6.6 % du produit intérieur brut (PIB) de la Tunisie et environ 3 % des recettes publiques (par le biais d’une combinaison de taxes foncières et locatives, de taxe à valeur ajoutée sur les nouvelles constructions et d’impôts fonciers locaux).
Le marché immobilier tunisien est l’un des mieux positionnés de la région. En effet, le pays affiche un taux d’accession à la propriété élevé et dispose d’un secteur hypothécaire bien rôdé. Toutefois, face à l’envolée des prix, le gouvernement cherche à augmenter l’offre de logements sociaux.
Selon le Centre for Affordable Housing Finance in Africa (CAHF), une ONG basée en Afrique du Sud, le secteur du logement représente près de 6.6 % du produit intérieur brut (PIB) de la Tunisie et environ 3 % des recettes publiques (par le biais d’une combinaison de taxes foncières et locatives, de taxe à valeur ajoutée sur les nouvelles constructions et d’impôts fonciers locaux). Pour ce qui est de l’emploi, 13.5 % de la population active travaillait dans le domaine de la construction et du logement en 2014.
Le marché du logement se porte bien et le taux d’accession à la propriété est relativement élevé en Tunisie – s’établissant à 79.2 % selon les résultats d’un recensement mené en 2014. Malgré tout, l’accession à la propriété est difficile pour plus en plus de Tunisiens.
Une croissance économique au ralenti, qui est passée de 2.3 % en 2014 à 1 % en 2015 selon les estimations du FMI et qui atteignait une moyenne annuelle de 4.4 % de 2000 à 2010, est venue s’ajouter aux défis rencontrés par les acquéreurs potentiels. De plus, le taux d’inflation a franchi la barre des 4.1 % d’après l’Institut national de la statistique (INS).
Assurer l’accès à des logements abordables
Les conséquences de la hausse des prix et du ralentissement de la croissance économique sur le marché du logement sont évidentes.
Selon la Société nationale immobilière de Tunisie (SNIT), l’augmentation des coûts liés à la construction a entraîné une hausse du prix de l’immobilier au mètre carré. En effet, le prix au mètre carré oscille actuellement entre 600 dinars (266 €) et 900 dinars (399 €), contre 400 dinars (177 €) en 2011. L’augmentation des prix de l’immobilier est en grande partie due à la flambée des prix des matériaux de construction et de la main-d’œuvre enregistrée au fil des ans.
Toujours selon le CAHF, la hausse des prix de l’immobilier dépasse celle des salaires – en effet, en moyenne, les coûts liés au logement équivalent actuellement à cinq fois le revenu annuel moyen d’un Tunisien, voire jusqu’à neuf fois celui d’un foyer pauvre (soit 10 % de l’ensemble des foyers propriétaires). Aujourd’hui, le logement constitue la deuxième grande dépense des foyers tunisiens.
Le marché locatif connaît lui aussi son lot de défis. En effet, le prix des loyers a bondi à cause d’une forte hausse de la demande, notamment en raison de l’afflux de migrants venus de Libye. Selon l’INS, les loyers ont augmenté en moyenne de 5.6 % en 2014 et de 7.7 % en 2015, soit un taux supérieur à celui de l’inflation.
Stimuler l’offre
En vue de pallier la pénurie de logements, le gouvernement a annoncé la construction de 6 000 à 10 000 nouveaux logements sociaux chaque année à compter de 2016.
L’Agence foncière de l’habitat, un organisme public chargé d’assurer la construction de nouveaux logements sociaux, a déjà pris des mesures et a notamment lancé un appel d’offres visant la construction de 4 650 logements à travers le pays en novembre 2015.
En vue de faciliter l’accès au logement, l’année dernière, la SNIT a également mis sur le marché 1 500 unités destinées à des acquéreurs issus de la classe moyenne. Ces logements se trouvent dans le Grand Tunis, à Nabeul et à Zaghouan et leur prix de vente oscille entre 70 000 dinars (31 000 €) et 100 000 dinars (44 300 €).
De plus, la SNIT envisage la mise sur le marché de nouveaux logements en 2016 : 367 unités sont en cours de construction à Sidi Hassine, 135 à Batan, 55 à Ben Arous, 55 autres à Tunis, et 42 à Ksar Said, soit un total de 654 logements.
Le marché hypothécaire
Malgré les inquiétudes quant à l’accessibilité au logement et à la flambée des prix, la Tunisie
continue d’afficher un taux d’accession à la propriété plus élevé que les pays voisins, et ce, grâce en grande partie à des politiques de logement avantageuses promulguées depuis l’indépendance du pays en 1956.
De plus, l’accession à la propriété a été soutenue en partie par l’augmentation des prêts hypothécaires, qui représentent actuellement 9.25 % du PIB tunisien, selon le CAHF. Bien qu’inférieure à celle de la France (43 %), la dette hypothécaire résidentielle est nettement supérieure à celle des pays voisins comme l’Algérie (1.5 %) et le Maroc (7%), d’après les chiffres de la Banque mondiale.
Il est important de noter que les organismes de prêts veillent également à ce que les foyers à faibles revenus aient accès aux prêts hypothécaires. Ainsi, la Banque de l’habitat, une organisation publique, propose des prêts subventionnés aux foyers à faibles revenus, soit ceux qui gagnent entre 1 et 4.5 fois le salaire minimum.
